2019年他花216万买了套房，2023年卖了160万，如今这套房只要100万就能买回来。
听起来好像亏了116万对吧？
但让人大跌眼镜的是他竟然还说自己是“赚了”！
在公司茶水间大家你一言我一语，算了一圈账竟然真有点道理。
今天咱们就来掰扯掰扯，这种看似“房价腰斩”的操作背后到底是亏是赚？
01、“房子跌价”，真的就是亏了？
咱们先来看看这哥们的“买—卖—再买”全过程。
2019年他216万买了一套房，首付100万，贷款116万，当时利率是5.88%，30年等额本息。
4年后也就是2023年，这房子卖了160万。
扣除当时还剩107.52万贷款，他手里落袋为安的是52.48万元。
现在2025年了，他发现这套房挂牌只要100万。
也就是说用之前卖房拿到的那52万里的13万多当首付，他又能买回来了。
光听数字肯定有人要跳出来说：这还不叫亏？
房价从216万跌到100万！
但冷静点，真亏了吗？
账得细细算！
02、4年持有成本，到底花了多少钱？
这四年他可不是白住的。
贷款116万，利率5.88%，每月还款大概6850块，48个月总共还了差不多34.9万。
但这里面本金其实才还了8.48万，剩下的26.42万都是利息！
再加上最初的契税、买房手续费、中介费啥的，零零总总算上大概花了4万。
合计一下这四年“持有成本”大概是38.9万。
但你别忘了，他卖房后进账是52.48万。
那扣掉成本他兜里还剩下13.58万。
对，就是这13万出头的钱，让他如今还能用来重新买这套房。
所以说白了这不是亏，而是“变现之后净落13万”。
这笔钱他要是吃喝玩乐全花掉了，那确实啥也不剩。
但如果拿来继续买房，那就又是另一种玩法了。
03、用这13万，再买同一套房？他真赚大了！
现在这房子只要100万，他用13.58万当首付，贷款86.42万就能拿下。
你可能会说，那不还是贷款？
可别小看这一步——利率现在可是3.05%，不是原来那5.88%了！
利息这块差了多少你知道吗？
原来116万贷款30年下来，要还利息128.23万；
现在只贷款86.42万，利率还低，总利息才44.59万。
也就是说他一下子少背了将近84万的利息！
再加上少贷款了30万出头，整个财务压力立马轻了好几档。
这操作别说叫“亏”，简直是房市低谷期的典范操作。
04、精准算一笔账：他到底赚了多少？
咱把这笔账掰开揉碎：
少背债务：约29.58万
少付利息：约83.64万
扣掉之前4年已支付利息：26.42万
新买房的契税、杂费啥的再扣个4万
这样下来净收益是：
29.58 + 83.64 - 26.42 - 4 = 82.8万
注意，这还只是“账面直观收益”，如果他中间这52万没有立刻买房而是拿去做了短期理财，那收益还能往上加。
你还觉得他是“亏了60万”的倒霉蛋吗？
事实上保守估计他已经净赚80多万！
05、房子不是涨跌那么简单，真正决定你赚赔的，是“怎么做选择”
你看那些天天盯着房价涨跌喊“腰斩亏死了”的人，看的只是表面。
房子这种东西不是光看价格，还得看利率、贷款年限、现金流结构
这哥们聪明在哪？
他不是死扛，而是在高位及时变现；
他不是换租，而是选在房价低点+利率低点再买入；
他不是拿着现金瞎花，而是稳稳地把资产再配置回去。
这就是财商。
不是谁都有条件去“卖高买低”，但看清这背后的逻辑是我们每个人都该掌握的基本能力。
05、房子不是涨跌那么简单，真正决定你赚赔的，是“怎么做选择”
你看那些天天盯着房价涨跌喊“腰斩亏死了”的人，看的只是表面。
房子这种东西不是光看价格，还得看利率、贷款年限、现金流结构
这哥们聪明在哪？
他不是死扛，而是在高位及时变现；
他不是换租，而是选在房价低点+利率低点再买入；
他不是拿着现金瞎花，而是稳稳地把资产再配置回去。
这就是财商。
不是谁都有条件去“卖高买低”，但看清这背后的逻辑是我们每个人都该掌握的基本能力。
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