买地、卖地或继承土地时，过户是必经程序，但很多人不知道：并非所有土地过户都强制要求评估，但在特定情况下，评估不仅是合规要求，更是保障双方权益的关键步骤。那么，到底哪些情况必须做土地评估？
一、为什么土地过户需要评估？
土地不是普通商品，它的价值受用途、年限、规划、开发状态等多重因素影响。评估的核心作用是：
明确真实价值：避免买卖双方因“价格虚高/虚低”产生纠纷；
合规性审查：确保交易符合土地用途管制、出让合同等政策要求；
税费计算依据：增值税、土地增值税等通常以评估价或差价为基数；
部门监管需要：防止国有资产流失、恶意避税或违规改变土地用途。
二、这5类常见情况，过户必须评估！
1.划拨土地转出让（或补缴出让金）
如果土地原是通过“划拨”方式取得的（常见于早期单位分配用地、公益用途等），过户时通常需先补缴土地出让金，将其转为“出让地”。
2.改变土地用途（如从工业用地变商业用地）
你买了一块原规划为工业用地的土地，想改建成商场或住宅，需向相关部门申请变更用途。
3.土地开发未按合同约定（闲置/未达标/超期）
原土地使用权人拿到地后，未按出让合同约定的时间开发（比如2年内未动工），或开发进度不达标（如应建10层只盖了3层），导致土地被收回后重新出让。
4.土地交易价格明显异常（过高或过低）
买卖双方约定的成交价远低于/高于周边同类土地均价
5.容积率或规划指标变更（加盖楼层/增加密度）
原土地的规划容积率是1.0（即每亩地最多建1层的建筑面积），但你买下后想加盖到2.0（建2层），需向相关部门申请调整容积率。
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